在現在的社會生活中，大家逐漸認識到制度的重要性，好的制度可使各項工作按計劃按要求達到預計目標。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，下面是小編收集整理的物業維修管理制度，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。
(一)倉庫管理員要熟悉掌握各種材料的性質,堅持分區、分類擺放。
(二)出入庫要有手續,借東西要有借條,無論是出庫還是借出,都要有領導批字。
(三)對易燃易爆的物品一定要單獨保管,保管人員必須具有一定程度的安全防火知識技能。
(四)倉庫重地嚴禁閒雜人進入,庫內嚴禁吸煙。人離開時,嚴格檢查燈、門、水等的安全狀況。
(五)保管員應及時記帳、對帳,做到帳物相符,經常整理倉庫中的物品,擺放合理,留出安全通道。
為規範小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關規定，結合小區物業管理實際情況，特制定本制度。
（一）基金用途
小區維修基金僅限於支付小區開業前管理籌備費用及日後小區設施設備大型維修、保養及更換的費用。
（二）基金收取
小區交付使用時，每一位業主都必須繳納相當於其名下單元一個月管理金額的小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。
（三）收入管理
1、每一户業主按小區入夥時規定的時間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發展商代收後統一劃入公司賬户。
3、公司設立專門賬户進行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務系統進行總賬控制，並在電腦'客户管理系統'中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業主維修基金的繳納情況。
（四）支出管理
一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業主委託書及新業主產權證明資料，然後辦理基金明細賬户的變更處理。
（五）結存管理
1、公司應根據小區運作情況，對本基金進行管理，儘可能讓其保值及增值。
2、公司應及時向業主反映其增減變動情況，在財務報告中予以説明。
3、其結餘情況應每半年向業主公佈一次，接受業主監督。
(一)維修服務承諾
1、維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業務素質，以達到維修時能準確判斷，處理快速。
2、講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業主，急業主所急。
3、工作認真細緻，注意講究衞生，節約材料，損壞東西負責賠償。
4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業主解釋清楚，做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。
5、確保業主用水用電安全正常，維護業主利益，做到有錯必糾。
6、所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處於良好的運行狀態。
7、經常回訪，徵求業主意見，傾聽業主聲音。
(二)工程組日常工作管理規定
1、按時上下班，上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。
2、上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。
3、上班時須配戴工作證，穿着整齊，不得穿拖鞋。
4、及時處理維修申請單，不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內註明原因，每個維修單處理完畢後須業主與維修人員簽名。
5、上門維修時須帶工具袋(箱)，必備工具都放在裏面，以節省時間，增加工作效率，少跑路，多幹活。
6、服從主任安排，每天上班後先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。
7、緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。
8、服務態度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，工作時認真負責，樹立良好的敬業精神，不斷提高業務水平。
9、工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻幹，配電房、或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。
10、團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。
11、各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
12、各當班維修人員出去維修，(含有償服務和公共維修)，應註明時間，回來交單時應註明完成時間，並且儘量讓業主寫上業主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。
13、所有的維修，主任(副主任)及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。
(三)零星工程申報與施工管理規定
1、本物業管理處所轄範圍內零星工程須儘量做到自檢自修，在人力或技術方面確有困難時可申請對外委託施工。
2、零星工程對外委託施工，須由維修責任人申請，填寫對外委託維修申請單，由工程主任組織相關人員現場考查，報經理審批後方可施工。
3、所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
4、對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
5、施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細瞭解，如有須作明顯警示牌，施工完畢後恢復原有水、電、氣等標誌。
6、施工前須對施工人員進行安全防範教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。
7、施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發放和保管，杜絕材料損失。
8、施工完畢後由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經理審批。
(四)客户報修服務管理規定
1、工程維修人員從前台接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
2、由前台或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間10分鐘，特殊情況須與客户溝通並取得同意。
3、上門快捷為原則。
4、維修人員到達現場後，對報修項目進行確認，並向客户告之收費標準，客户同意後才能開始維修。
5、上門維修整個過程應注意文明禮貌，現場清潔衞生，移動室內設施須有業主同意，損壞東西要致歉並按價賠償。
6、維修工作完成後，維修人員應清整工作現場，檢查試用。按《維修項目收費標準》，在維修單上註明各項費用金額，並請客户簽名認可。
7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內註明情況，並簽上維修人名字，將第一聯交客户，第二聯交回工程部主任存檔，第三聯交前台轉財務部作為計收服務費用的依據。
8、月底對維修內容進行統計，填寫《工程部有償服務登記表》，並對維修內容進行抽查回訪，統計零修及時率與合格率。
9、工程組報修處理程序。
1、工程部門人員按照規定進行例行巡查，在例行巡查中發現物業維修有關問題，記錄在案，及時彙報，以便維修。
2、每一維修工程，事先應分析原因，區分責任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門應在區分責任之後，及時制定維修方案，指定專人負責，並明確修復時間，不得無故拖延。
4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業維修申報單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間(5—10月)，應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住户的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監督，嚴禁違章裝修行為。
8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業專題報告。
1 、遵守學院的各項規章制度，物業管理科必須 24 小時有人在崗值班。
2 、值班員工要全面瞭解和掌握學校各處水、電、暖等設施具體情況。
3 、值班員工要認真遵守學院的各項規章制度，值班期間不能做與工作無關的事情，嚴禁喝酒，不得擅離工作崗位，對待報修項目要及時處理，按要求認真填寫值班記錄。
5 、維修值班的電話是保持與學校各部門聯繫的重要通訊工具，不得私用 , 保持線路暢通。
6 、值班員工要有高度的責任心，嚴格執行值班制度、安全操作規程等。
7 、值班員工要做到文明、主動、優質的為師生服務。
檔案管理作為物業管理的重要組成部分，應嚴格重視。切勿丟失、泄密，以確保工作的有序正常進行。
1.所有文檔實行統一管理，並指派專人負責;
2.所有收、發文件由專人統一登記，文件傳閲後應及時歸檔，其他人員不得擅自處理;
3.對性質不同的文件，實行分類立卷保管，以便日後查找;
4.對於客人檔案應建立詳細檔案，未經上級領導同意，不得擅自將客人資料告知他人;
5.所有文件作到不泄密、不失密，定期檢查所有文件;
6.對欲銷燬文件必須經過部門經理批准後進行銷燬工作，嚴禁向廢品回收站出售。
1、負責所管轄設備的檢修、維護保養、消除缺陷和事故處理。制止亂扯線路及浪費電能現象。
2、瞭解電氣設備使用情況及存在的缺陷。負責提出電氣設備的檢修計劃和技改方案。
3、負責外包工程電氣部分的施工管理和質量檢查工作。
4、牢固樹立“安全第一、預防為主”的思想，增強服務意識，不斷提高服務水平。制止違反“安規”或危及人身和設備安全的施工、作業。杜絕違章指揮和違章作業。嚴格執行“安全規程”，遵守各種規章制度。負責電源設備的安全可靠供電。
5、經常向有關人員瞭解設備運行情況和供電線路的使用情況。根據實際提出對線路及設備的改造建議。及時維修保養電器設備和線路，提高設備使用完好率。發現設備重大缺陷和事故時要及時處理並向上級如實彙報。
6、做好工具、儀器儀表、備品備件和圖紙資料的使用和管理。
7、搞好協作，積極配合各工種完成維修任務。完成領導分配的其他工作任務。
1、本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分,公用工具及專業自用工具由領班負責保管及使用,個人工具由個人自行保管及使用。
2、所有工具保管人必須認真負責並保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修並保養所屬工具,每月一次,以保證各類機具的正常使用。
3、工具保管人必須認真建立工具台帳,做到工具與台帳相符。
4、全體員工必須愛護工具,必須正確使用工具,凡不正確使用工具、不愛護工具者,將被扣除當月獎金及工資人民幣100元至300元,凡因此造成工具損壞者,將按工具原價賠償,並同時扣罰當月工資300元人民幣。
5、公用工具的借用,必須執行公用工具的臨時借用辦法,工具借用最長時間為三天,如因工作原因,需再繼續使用時,必須重新辦理借用手續,工具用完後立即主動歸還,不得拖延。
6、專業自用工具必須由領班進行每日清點,並保持完好,特別是常用小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償。
7、借用公用工具歸還時,須由領班和使用人共同進行檢驗,如有遺失或損壞,須由使用人負責照價賠償,如借用工具時未按規定填寫《工程部借還物品記錄》,或無法確定使用人時,造成公用工具的遺失或損壞,由當班人員負責照價賠償。
8、所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經主管批准後方可借出,員工擅自外借、帶出,經查實要嚴肅處理,不得用工具幹私活。
9、所有工具要愛惜使用,工具按規定的使用年限到期時,無論公用工具還是個人領用工具,一律以舊換新。
一、維修電工、強弱電維修電工、電梯維修電工每人領用一套個人常用工具並填寫工具卡。
二、各班組專用和公用工具，由主管統一領出集中保管。
三、屬貴重而又不常用的儀器、儀表及特殊工具，由工程部門統一保管並保證完好，用時填寫借用證明，由經理簽署後才可使用。
四、工具一律不準帶出大廈(大樓)，特殊情況由工程部門經理批准辦理出入手續，若因私造成損壞者，全額賠償。
五、個人工具若在正常工作過程中損壞，原則以舊換新，填寫報廢單後才能申領，因保管不善遺失者，按折舊率賠償。
六、調離工程部門，工具如數歸還，不歸還者從工資中扣除。
七、工程部門不定期對各班組的專用、公用工具及個人工具進行抽查、核對，如有缺損，由專業主管酌情處理。
一、接班人必須提前15分鐘接班，交班人員在接班人員未到場或未完成接班檢查工作前不得擅自離崗。
二、交班人員應將本班情況及遺留工作作詳細記錄，並向接班人員如實反映。
三、接班人員應認真閲讀值班記錄，瞭解上一班的工作情況，如接班人員休假後上班，應同時閲讀休假期間的工作記錄，瞭解整個工作運行情況。
四、交班人員應明確回覆接班人員提出的問題，並和接班人共同核實、檢查設備的運行情況及運行參數，包括各安全附件、運行設備、工具、鑰匙、環境和設備衞生等。
五、接班人員發現交班人員未認真完成有關工作及已檢查中發現問題，應向交班人員提出，如交班人員不能給予明確的回覆或不加以改善，接班人員可拒絕接班，並報上級領導處理。
六、在處理設備及附屬設備事故時，不得進行接班，交班人員應堅守崗位，繼續進行事故處理，並有權指揮接班人員配合工作，在此情況下交班人員應經上級主管同意方可進行交班工作。
七、當接班檢查工作完成，並且接班人員無其他疑問後，方可進行交接班簽名工作。
八、交接班工作一旦完成，接班人員則負責全系統的.安全運行操作。
九、調休、事假、公休應提前通知主管。
1、除值班人員掌握一套外,其餘鑰匙交維修部統一保管。
2、任何人不得私自配鑰匙。
3、凡非24小時值班機房,值班完成後將鑰匙交24小時值班機房保管,以備發生緊急情況後,能打開機房門。
4、無關人員不得借用機房鑰匙。
5、遺失鑰匙須立即報告。
6、無人值班機房借用鑰匙需登記。
1.接班人員應準時接班。
2.接班人員應認真聽取交班人交代,並查看交接班記錄,仔細檢查工具和其他物品是否齊全。
3.有下列情況之一者不準交班:
(1)上一班運行情況未交代清楚。
(2)記錄不規範、不完整、不清晰。
(3)設備間不乾淨。
(4)接班人未到崗。
(5)事故正在處理中或交班時發生故障,此時應由交班人負責繼續處理,班人協助進行。
第一章維修人員工作標準
一、維修人員在維修電器、電焊、電梯、消控設備等特種工作時必須持證上崗，嚴禁無證上崗、無證操作、違章操作。
二、嚴格遵守公司各項制度和員工守則，不準違反公司規定，私自行動。
三、發生應急維修時，維修人員在接到報修任務後，無特殊情況下在20分鐘內必須到達現場，並且應迅速處理設備設施故障，保障小區的正常運作，不得故意拖延時間，不準刁難物業負責人或業主，不準向業主索要財物，言行要文明禮貌。
四、維修人員在物業日常檢查、維修、保養時必須按照規定着裝，佩戴工作證，在和業主接觸時言行舉止要得當。
五、日常檢查維修時發現問題要及時處理修復，不得以各種理由拖延時間或故意推脱延誤，維修設備設施時潦草了事等。
六、維修人員必須完成物業管理區域內的報修任務和設備設施保養任務，維修完好率必須達到95%以上。
七、維修人員必須做好各物業管理區域內的設備設施台帳及更新工作，同時要做好工作日誌。
八、每月上報的維修工時和維修完好率必須屬實，不得作假、矇騙。
九、維修人員平時要對所轄物業小區的設備設施多瞭解、多研究，熟練掌握設備設施的原理和運行狀況，以防發生故障時能快速解決處理。
十、維修人員要主動學習各方面技術知識和業務知識，多學習、多掌握，不斷提高自己的技術能力和業務水平。
第二章物業維修工工作職責及工作流程
一、工作職責
1、嚴格遵守國家規定的對特殊行業、崗位、工種必須持證上崗的規定，嚴禁無證上崗，無證操作,違章操作。
2、嚴格遵守公司制度，嚴禁私自向業主索要服務費和香煙等財物，保障公司良好形象。
3、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，除完成日常調派維修任務外，按照工程部計劃地做好各物業設備設施的保養；
4、努力學習技術，熟練掌握現有物業設備設施的原理及實際操作與維修，積極配合各物業小區的工作，出現緊急事故時無條件地迅速到達，全力做好搶修工作；
5、嚴格執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，並填好記錄表格，做好設備台帳。
6、對各物業小區的維修情況，維修工時按照規定做好記錄，按時報工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程細則
1）準時上班：根據公司上班制度規定時間，準時上班，不遲到。
2）換好工作服：按公司規定穿着工作制服，佩戴工作證，工作服要乾淨整潔，工作證要清晰易辨。
3）檢查維修工具：檢查使用的維修工具數目是否對，使用狀況是否完好。如果缺失應立即報告維修組負責人，若維修工具有故障，應立即予以修復。
4）查看記錄：查看記錄的報修情況和維修記錄，如果有報修記錄或維修記錄中有未維修好的，應立即填好設備維修單，安排維修次序，若沒有報修記錄或維修中沒有未維修的，應查看保養計劃，根據保養計劃安排工作。
5）維修或保養設備：帶齊維修或保養所需要的工具，持設備維修單或設備保養單，到達設備所在區域，按照維修或保養的正確工作程序進行維修或保養，嚴禁無證操作，違章操作。
6）維修或保養完成：設備維修或保養完成後，請業主或負責人認可，並在設備維修單或設備保養單上簽字。
7）維修單登記：將已經完成的維修單或保養單帶回，先予以工時登記，再對維修情況予以記錄，並根據維修或保養設備的情況對設備台帳予以記錄更新，將維修或保養單入檔存放。
8）工作日誌記錄：對一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的要記錄清楚。
9）檢查和保養工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如發現有遺失或損壞應及時查找或修理，對使用一天的維修工具進行保養，擦拭乾淨，加油潤滑。
10）按時下班：根據公司下班制度規定時間，按時下班，不早退。
3、緊急維修工作流程
4、緊急維修工作流程細則
1）接到緊急維修任務：應急維修人員應保證24小時電話開通。
2）攜帶工具迅速到達現場：應急維修人員應隨身攜帶一般常用工具包，以防緊急維修時沒有工具，並且要備好交通工具，以便能快速及時到達現場。
1、維修熱線值班是物業維修服務的窗口，工作人員必須熱愛本職工作，有較強的工作責任感。
2、每天24 小時接聽報修電話，將報修內容及時通知到維修人員，並隨時做好記錄。
3、接聽電話要使用文明標準用語，服務熱情不講粗話。
4、對維修服務範圍以外的報修，工作量小、便於處理的，通知維修工儘快解決。對於工作量大、用工用料多的不要擅自處理，可以向用户做合理解釋，或者讓用户直接和工程部經理聯繫。
5、負責做好維修材料的驗收、保管和發料工作，負責在每月初將上一個月材料的進、出、存情況統計後，分門別類報綜合管理員。
6、完成領導交辦的其他工作。
(1)維修檔案屬工程檔案的一部份，由工程部文員統一管理。
(2)設備維修檔案按強電、弱電、機管、電梯、空調、裝修、用户單元內設施分類。
(3)用户單元維修檔案用標籤按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標籤。
(4)文員根據返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，並錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。
(5)文員每天核對發出和返回的維修單，將有關內容如實錄入維修檔案記錄表，如發現不符馬上追查原因。
(6)文員每月對維修檔案記錄、維修單等進行整理，並分類歸檔。
(7)維修檔案為評估大廈設備運行情況和用户室內設備狀況的根據，應妥善保存。保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由工程部經理、系統工程師組成的鑑定小組統一審定後銷燬。
