全面解讀最新房地產長效機制，近年來，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，各地切實扛起房地產調控城市主體責任，牢牢把握“房住不炒”的定位，持續完善“三線四檔”等房地產金融管理長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
全面解讀最新房地產長效機制1
2021年8月31日，國新辦舉行的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽、副部長倪虹等相關負責人圍繞努力實現全體人民住有所居介紹有關情況，並答記者問。
從會議上得知，我國建成世界上最大住房保障體系，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難羣衆改善住房條件。我國城市建設取得歷史性成就，2020年，我國常住人口城鎮化率達63.89%，城市數量達687個，城市建成區面積達6.1萬平方公里。
堅持“房住不炒”定位
累計幫助2億多困難羣衆改善住房條件
△住房和城鄉建設部部長王蒙徽
住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，住房和城鄉建設部改革創新，開拓進取，推動住房和城鄉建設事業發展取得歷史性成就，爲全面建成小康社會作出了積極貢獻。
第一，住房發展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48.9平方米。我們加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房爲主體的住房保障體系，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難羣衆改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，穩妥實施房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
第二，城市建設取得歷史性成就，創造了世界城市發展史上的奇蹟。2020年，我國常住人口城鎮化率達63.89%，城市數量達687個，城市建成區面積達6.1萬平方公里。2019年，我國城鎮生產總值、固定資產投資佔全國比重均接近90%。我們貫徹落實中央城市工作會議精神，堅持“一個尊重、五個統籌”，加快轉變城市發展方式，大力實施城市更新行動，不斷增強城市的整體性、系統性、生長性，提高城市的承載力、宜居性、包容度，城市人居環境顯著改善，人民羣衆在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
第三，鄉村面貌發生鉅變，歷史性解決了農村貧困羣衆的住房安全問題。全面實施脫貧攻堅農村危房改造以來，790萬戶、2568萬貧困羣衆的危房得到改造；同步支持1075萬戶農村低保戶、分散供養特困人員、貧困殘疾人家庭等貧困羣體改造危房；全國2341.6萬戶建檔立卡貧困戶實現住房安全有保障。我們立足鄉村振興要求，堅持城鄉統籌發展，大力實施鄉村建設行動。加快推進農房和村莊建設現代化，整體提升鄉村建設水平。開展鄉村建設評價，查找和補齊農村基礎設施和公共服務設施建設短板。以農村垃圾污水治理和村容村貌提升爲重點，推進農村人居環境治理，農村生活垃圾進行收運處理的行政村比例超過90%。農村居民生活條件顯著改善，廣大農民擁有了更多的獲得感、幸福感、安全感。
第四，建築業支柱產業作用不斷增強，從建築大國邁向建築強國。2020年，建築業增加值佔國內生產總值的比重達到7.2%，爲全社會提供了超過5000萬個就業崗位。工程設計建造水平顯著提高，港珠澳大橋、北京大興國際機場等一批世界級標誌性重大工程相繼建成。我們堅持深化建築業改革，完善監管體制機制，優化建築市場環境，加強工程質量安全管理，推動建築產業轉型升級，“中國建造”展現了我國強大綜合國力，爲經濟社會發展和民生改善作出了重要貢獻。
關於如何建成世界上最大的住房保障體系，王蒙徽表示，加快完善住房保障體系是完善羣衆基本住房需求的一個重要措施。這幾年來，我們主要做了三個方面的工作：
第一，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房爲主體的住房保障體系。首先是公租房，公租房主要是爲了解決城鎮住房和收入雙困家庭。目前，城鎮戶籍的低保、低收入住房困難家庭，已經做到了應保盡保，基本上解決了這個問題。保障性租賃住房重點還是要解決人口淨流入的重點城市，主要是大中城市，特別是這些城市的新市民和青年人的住房問題，我們現在正在抓緊推進。共有產權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠儘快改善居住條件。
第二，我們建立了一套較爲完整的住房保障政策和管理制度。主要包括兩個方面：一是財稅、金融、土地配套政策。二是關於准入、使用、退出、運營管理機制。
第三，建成了規模巨大的保障性住房。從1994年國務院決定深化城鎮住房制度改革到2007年，全國共建設廉租房、經濟適用房等保障性住房1000多萬套。2008年大規模實施保障性安居工程以來，全國累計開工建設各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套，有2200多萬困難羣衆取得了住房補貼，也就是說，幫助了2億多困難羣衆實現了安居。
“十四五”期間，我們將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。
穩地價、穩房價、穩預期
全面落實長效機制走好這三步
自2018年房地產長效機制實施以來，我國房地產市場運行總體平穩。
△住房和城鄉建設部副部長倪虹
住房和城鄉建設部副部長倪虹今天在發佈會上表示，住房和城鄉建設部堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，圍繞着穩地價、穩房價、穩預期，重點開展了三個方面的工作：
第一，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，這是做好房地產市場調控的根本遵循。以此爲出發點，不斷地紮緊房地產市場調控制度的籠子，特別是紮緊防止“炒”的方面，切實防範和化解市場風險。
第二，落實城市主體責任。督促城市政府不把房地產作爲短期刺激經濟的手段，多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
第三，建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，因城施策，因地制宜，堅持從實際出發，不搞“一刀切”。同時，建立了監測預警和評價考覈新機制，常態化開展月度監測、季度評價、年度考覈，加強房地產市場監管，整治房地產市場秩序。
經過兩年多的實踐，我國房地產市場總體保持了平穩運行，這充分表明了黨中央、國務院關於房地產長效機制的決策部署是精準的、有效的。
下一步，我們將繼續全面落實房地產市場長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
城市更新行動中防止大拆大健
城市住房租金年度漲幅不超過5%
今天，住建部也發佈了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，內容指出，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷。堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣。
通知還特別提出，確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難羣衆租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難羣衆等重點羣體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
全面解讀最新房地產長效機制2
最新數據顯示，我國房地產金融化泡沫化得到進一步遏制，調控實效逐步顯現。受訪專家表示，我國房地產市場供求格局逐漸趨於基本平衡，高質量、綠色化、智能化將是今後房地產市場需求的基本趨勢。
房價過快上漲勢頭得到遏制
國家統計局日前發佈的7月份數據顯示，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或轉降。其中，新建商品住宅價格環比漲幅爲0.3%、連續2個月回落；二手住宅價格環比漲幅爲0.1%、連續3個月回落。
記者注意到，7月份住房市場銷售價格延續了上半年趨勢，即一線城市住房價格的同比平均漲幅高於二、三線城市，主要熱點城市漲幅略有下降，住房價格過快上漲勢頭得到遏制。從同比看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別爲4.1%和3.3%，相比6月分別減小0.2個百分點和0.17個百分點，漲幅已連續2個月下跌。
由於去年低基數因素，1—7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，兩年平均增長7.0%，但增速自3月以來持續回落。7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%。易居房地產研究院研究員湯懷英向記者表示，不論是商品房還是住宅房銷售面積，7月的同比數據是去年5月以來首次由增轉降。
在供應端，易居房地產研究院近日發佈的報告顯示，7月房地產供應端顯著降溫，房企購地面積繼續下降，房屋新開工面積同比增速由正轉負。1—7月，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。
抓住房地產金融這個關鍵
近日召開的中央財經委員會第十次會議提出，統籌做好重大金融風險防範化解工作。銀保監會在傳達學習會議精神時表示，將遏制房地產金融化泡沫化現象。
“住房既是生活必需品，又是特殊商品。生活必需品要求的價格穩定性和投資品的價格波動性之間的矛盾，是房地產市場調控中要考慮的重要問題。”中國銀行研究院資深經濟學家周景彤向記者表示。
7月份召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議指出，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。
爲增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住建部去年8月出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則。“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分爲“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%、“黃檔”企業不得超過10%、“綠檔”企業不得超過15%。
2020年底，人民銀行和銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，即在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。對超過上限的金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。但爲了支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
“針對房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理出臺的兩項政策，分別從資金需求和供給兩方面有效抑制了房地產企業有息負債的過快增長。”周景彤向記者表示。
據人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前介紹，“三線四檔”規則實施一年來，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行爲更加審慎自律，整體經營趨於穩健。房地產貸款集中度管理制度實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。房地產貸款的佔比下降0.6%，其中個人住房貸款的佔比下降0.2%。支持製造業、科技創新等重點領域的貸款佔比顯著提升。
據銀保監會日前發佈的.數據，今年以來，我國房地產貸款增速持續低於各項貸款平均增速。6月末，房地產貸款同比增長9.8%，增速創8年來新低。房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至今年6月末的28.2%。各類商業銀行房地產貸款集中度均有不同程度下降。
周景彤對記者說：“房地產企業貸款增速低於各項貸款，意味着房地產融資管理政策正在發揮作用，越來越多的資金資源被配置到實體經濟領域，這有助於促進房地產與實體經濟更加均衡發展。”
易居房地產研究院發佈的報告顯示，在房地產貸款集中度管理制度出臺後，今年以來多城銀行房貸額度緊張、放款週期拉長，部分城市停止二套房房貸，全國首套房貸款利率持續上行。第三方監測數據顯示，今年1月起個人住房貸款利率開始持續小幅上揚；截至5月，全國首套住房貸款平均利率爲5.33%，全國二套住房貸款平均利率爲5.61%。今年二季度，全國居民購房槓桿率爲26%，環比下降2個百分點，同比下降6.1個百分點，創近8年來新低。今年二季度住戶部門槓桿率爲62%，環比小幅下降0.1個百分點，同比上升2.3個百分點。今年以來，住戶部門槓桿率罕見地連續兩個季度呈現負增長，2009年以來該槓桿率持續上升態勢基本告一段落，新一輪調控效果加速顯現。
切實落實調控城市政府主體責任
在北京市房地產法學會副會長兼祕書長、首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池看來，房地產調控城市主體責任是堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制的重要內容。
趙秀池建議，各地政府應該摸清房地產市場的供求底數，結合城鎮化推進步伐，做好房地產規劃、土地供應規劃，使之與城市規劃相吻合，並採取相應的政策手段，有效落實主體責任。
周景彤表示，我國幅員遼闊，各地在經濟發展、產業結構、人口規模、土地資源稟賦等方面存在巨大差異，客觀上需要對房地產調控採取差異化政策，不搞“一刀切”。對於地方政府落實主體責任，他建議，一是要轉變觀念，堅決摒棄以房地產拉動地方經濟增長的老辦法，在推進高質量發展的大背景下，要把優化營商環境作爲重中之重。二是嚴格執行中央政策，打擊投機炒作，同時支持居民滿足合理的自住和改善性住房需求，兩者不可偏廢。
據統計，今年以來，18個城市被住建部約談，包括70個大中城市中的16個。易居房地產研究院報告顯示，今年1—7月，被約談的16個大中城市的二手住宅價格環比漲幅明顯收窄，部分城市房價下跌，如深圳自4月以來二手住宅價格已連續3個月下跌，且跌幅持續擴大。
在如此高密度的政策調控之下，我國房地產市場走勢引人關注。趙秀池對記者表示，未來房地產市場會在“房住不炒”的定位下健康發展。通過建立多主體供應、多渠道保障的租購併舉的住房制度，使房地產市場平穩持續發展。
“未來房地產市場發展主要受兩方面因素的影響：一方面，調控政策高壓、人口結構變化、行業週期因素和經濟邁向高質量發展等，將使房地產進入低速發展階段。另一方面，在城鎮化持續推進，碳達峯、碳中和行動方案加快落地的背景下，剛性和改善性住房需求依然存在，綠色化、智能化住房建設潛力巨大，這會帶來新的市場動力。”周景彤表示。
