上海一女子沒了首付745萬房子還要倒賠500萬，一女子在首付745萬元之後，因銀行貸款審批延誤，最後要賠497.32萬元。上海一女子沒了首付745萬房子還要倒賠500萬。
上海一女子沒了首付745萬房子還要倒賠500萬1
2020年5月，在上海的伍女士計劃用1550萬元的總價，購入上海市黃浦區一套建築面積爲180.09平方米的商業用房，但因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款。在支付了745萬元後，伍女士被賣方告上法庭。
法院最終判決伍女士敗訴，伍女士既要歸還房子，也要支付違約金、房屋整修費等總計490多萬元給賣方。該事件引發網友熱議，有網友稱伍女士爲“最慘購房者”“慘是真的慘”。也有網友表示，“於情不合理，於法沒毛病”。
1月21日，記者注意到，中國裁判文書網近日公佈了該案的來龍去脈。
圖文無關
兩次支付都逾期
據判決書顯示，2020年5月27日，伍女士和賣方範某等簽訂房地產買賣居間協議，範某等轉讓黃浦區一套房屋給伍女士，轉讓價格共計1550萬元。
2020年5月30日，伍女士和賣方範某等簽訂補充條款，雙方約定，房屋總價款仍爲1550萬元，伍女士支付定金100萬元。1550萬元房價拆分爲合同價1490萬元及裝修補償款60萬元。賣方提前交房，伍女士需要在2020年6月30日前支付首付745萬元，60萬元裝修補償款於過戶當日支付給賣方，剩餘貸款745萬元由銀行放款於賣方。
然而，伍女士未能如約支付完首付的745萬元。她支付了100萬元定金和400萬元部分購房款後，還欠首期房款245萬元，逾期未支付。
經過賣方範某等催討，2020年7月2日，伍女士和賣方範某等正式簽訂上海市房地產買賣合同，並簽訂補充條款，雙方約定，從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元爲本金，按每日萬分之2.73支付利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償甲方原有的裝修損失180萬元。
這次協議後，伍女士在7月13日繳清了逾期付款的利息，並完成了745萬的首付，剩餘745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。
但伍女士的這筆745萬元購房尾款，因爲銀行審批延誤再次逾期。
嚴重違約被賣方告上法庭
2020年9月15日，賣方範某等發出了律師函，告知伍女士已經嚴重違約，收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同，並要求賠償違約金及裝修損失等。
9月30日，由於仍未收到伍女士尾款，賣方範某等要求伍女士搬離並歸還房屋，並償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。據資料顯示，該房屋於2020年6月左右已經交付於伍女士使用。
2020年10月29日，伍女士在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已經不願出售，並將伍女士告上法庭。
2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費；伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
一審之後伍女士和範俊等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍女士將承擔案件受理費2.72萬元。
圖文無關
案件引發網友熱議，法院：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力
在一審判決中，法院認爲，房屋買賣合同約定的過戶時間是2020年8月30日，而伍女士最終獲得貸款的時間在2020年10月29日，這大大超出了合同約定的時間，在合同已明確約定的情況下，伍女士未及時履行付款義務，無法免除相應的違約責任。
但伍女士認爲，賣方範某等主張的違約金（房款總價20%）的數額過高，對此，法院解釋，因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大，且該案涉案房產系辦公樓，而非一般居住用房，則會因一方違約所引致的相對方的所承受的經濟損失亦相應較大。由於伍女士的違約行爲，賣方範某等至今未能正常另行購房成功等，經濟損失巨大，所以法院對範某主張的違約金和實際損失賠償的訴訟請求，採取一併支持的處理方式。
而網友們最具爭議的“判決解除合同不符合鼓勵交易目的”的觀點，在判決過程中，法院也給出瞭解釋。
法院認爲，伍女士已經支付了50%房價款，如儘量維持合同交易的持續和穩定性，有利於減少合約雙方的損失。但在本案中，原告也就是賣方範某等，堅持依據合同約定，所賦予其的單方解除權（及損害賠償權）的情況下，只能依據現有的法律規定進行裁決。如果在本案原告享有合法的單方合同解除權的情況下，卻強行判決雙方繼續履行合同，則反而有構成“強買強賣”的風險，這是嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則的。
上海一女子沒了首付745萬房子還要倒賠500萬2
“大家要警惕了，最慘的二手房買家！”上海黃浦，一女子將自己的老房子賣了後，攢了幾百萬，準備首付一套大一點的房子，180.09平方米。萬萬沒想到，在首付745萬元之後，因銀行貸款審批延誤，最後要賠497.32萬元。
女子攢的錢，幾乎一夜之間全沒了，黃浦江邊她都去了好幾趟。
伍女士買的房子總價是1550萬元，通過中介與賣家範某達成協議後，先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。合同約定，2020年6月30日之前，完成首付745萬元。
然而，發生了意料之外的事情，伍女士沒能在約定的時間內補足首付餘下的245萬元。於是，她與賣家範某簽訂了一份補充協議，協議的主要條款有2條。
1、2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元爲本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。
2、伍女士須在2020年7月31日前，一次性支付上述費用。
如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範某等原有的`裝修損失180萬元。
讓人沒想到的是，伍女士的購房尾款，因爲銀行審批延誤再次逾期。7月31日，貸款依然沒有下來。
範某一紙訴訟，將伍女士告上了法庭，要求她按照合同約定賠償。爲此，伍女士幾乎一夜白頭。
法院一審結束後，伍女士更是吐血三升。一審判決，伍女士與範某的合同解除，10日內搬離房屋，賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
加起來，伍女士一共要支付484.6萬元。而她爲買這套房子，湊的500萬，直接打水漂了。
伍女士不服，上訴到二審法院。
伍女士遇到的這事，生活中也時常有發生，只不過金額沒有這麼大而已，但從法律上講，並不是合同約定違約需要賠償多少，就一定是多少。
民法典規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
本案中，伍女士和範某簽訂的補充合同，約定了一方違約時，另一方應該賠償的違約金。
緊接着，民法典又規定說，約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構，可以根據當事人的請求予以適當減少。
具體到本案，伍女士和範某約定的違約金，過分高於伍女士給範某造成的損失的，法律規定，打官司時，伍女士可以向法院申請予以適當減少。
這裏說得“過分高於”，司法解釋規定說，是指超過實際損失30%的，但對此，法院不會機械性適用，避免導致實質上的不公平。換而言之，法院對此有自由裁量權。
綜上所述，伍女士的確是違約了，無可置疑，按照法律規定，伍女士應當賠償範某的損失。
但是，當兩人約定的違約金額過分高於範某損失時，伍女士提出申請後，法院應當予以調整。
近日，二審法院審理後認爲，一審法院事實清楚、證據確鑿，適用法律正確，遂駁回上訴、維持原判。同時，二審案件受理費2.72萬元，由伍女士承擔。
至此，伍女士一敗塗地。
這件事給我們提了個醒，話可以亂說，合同千萬別亂籤，黑紙白字摁上手印後，可是要負法律責任的。
也有網友表示，銀行審批延誤，導致伍女士違約，銀行也有責任。
上海一女子沒了首付745萬房子還要倒賠500萬3
2020年5月，在上海居住的伍亭穎計劃花1550萬元的總價，在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。沒想到，在首付745萬元之後，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款的伍亭穎，被賣方告上法庭。
法院最終判決伍亭穎敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，被不少網友稱爲“最慘購房者”。
很慘：兩次支付都逾期
1月19日下午，上游新聞記者通過中國裁判文書網上的判決書，對本案的來龍去脈進行了梳理。
在判決書中可以看到，伍亭穎在2020年5月17日通過中介，和賣方範俊等達成房屋轉讓協議，伍亭穎先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。
2020年5月30日，伍亭穎和範俊等簽訂補充條款，約定房屋總價款爲1550萬元，賣方提前交房，伍亭穎需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。
然而，伍亭穎未能按期補足首付餘下的245萬元，雙方不得不在7月2日再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元爲本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍亭穎須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍亭穎應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範俊等原有的裝修損失180萬元。
這次協議後，伍亭穎在7月13日繳清了逾期付款的利息，並完成了745萬的首付，剩餘745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。
沒想到，伍亭穎的購房尾款，因爲銀行審批延誤再次逾期。
實慘：沒了房子還要賠近500萬
2020年9月15日，範俊等發出了律師函，告知伍亭穎收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同，並要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由於伍亭穎仍未付款，範俊等要求伍亭穎搬離並歸還房屋，並償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。
2020年10月29日，伍亭穎在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已經不願出售，並將伍亭穎告上法庭。
2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍亭穎的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費；伍亭穎要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
一審之後伍亭穎和範俊等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍亭穎將承擔案件受理費2.72萬元。
一審判決書截圖
律師：判決解除合同不符合鼓勵交易目的
對於這起糾紛，重慶市律協刑民交叉專業委員會副主任、重慶海力律師事務所伍繼軍律師向上遊新聞表示，本案的焦點在於：“賣方是否因買方的逾期付款行爲享有合同單方解除權；買方因爲銀行辦理貸款超期，是否足以導致買方合同根本性違約，從而導致雙方合同解除。”
根據《民法典》第五百六十三條的法律規定，伍繼軍律師認爲上海法院的判決合法但不合情：在無證據證明賣方存在實際損失的情況下，應實現合同法鼓勵交易的制度目的，從而維護市場交易的穩定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔違約責任，不建議賣方以此爲由解除合同。“從我在重慶遇到的類似案件來看，基本都是要求繼續履行合同。”伍律師說。
伍亭穎最終不僅失去了房屋，還要賠付違約金、房屋整修費等將近500萬，被稱爲“最慘購房人”。伍繼軍律師坦言，這個結果對公衆認知有一定衝擊：“在賣方沒有實際損失的情況下，直接判決解除合同，不符合鼓勵交易的目的。希望大家在大宗商品交易過程中，儘量使每一個交易環節合法化，避免這種糾紛的發生。”
同時，伍繼軍律師還提到了一個細節：“從該案的兩次審判過程來看，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；相比而言，買方在答辯及舉證時，未充分表達繼續履行合同的必要性，這是值得反思的問題。”
