中海輾轉十年終成廣州亞運城第一大股東，廣州亞運城項目位於廣州市番禺區石樓鎮，規劃爲商住混合式綜合體，總建築面積約爲585萬平方米，中海輾轉十年終成廣州亞運城第一大股東。
中海輾轉十年終成廣州亞運城第一大股東1
十年之後，廣州亞運城這個雄霸全國“地王”榜若干年的綜合房地產項目，最終還是落到中海（）囊中。
雅居樂集團（）24日早間宣佈，公司間接全資附屬公司已於1月21日簽訂協議，擬將廣州利合集團(以下簡稱“廣州利合”)26.66%的股權出讓給中國海外發展間接全資附屬公司，交易對價合計18.43億元，包括13.8億元現金及中海承擔雅居樂集團附屬公司應付予廣州利合的約4.64億元貸款。
雅居樂表示，預期交易完成後公司將會錄得估計收益約6.99億元，交易所得款項淨額擬用作集團一般營運資金及其日後業務發展。
廣州利合，即廣州亞運城的開發公司。2009年12月22日，由富力（）、雅居樂、碧桂園（）三家聯合體以255億總地價拍得廣州亞運城後，成立了廣州利合房地產集團，此後不久，中信與世茂加入，五家房企分別持有廣州利合20%股權。
2016年，中海通過併購中信地產接手後者所持有的利合股份。同年，富力宣佈退出，所持股份由碧桂園、雅居樂、世茂三家平均分配。
因此，在本次交易之前，廣州利合由雅居樂集團、中海、廣州市鴻盈綠化工程有限公司及上海穆蕾企業管理有限公司分別持股26.66%、20%、26.67%和26.67%。
經過本次交易，中海持有廣州利合的股權將上升至46.67%，成爲第一大股東，而另外兩個持股公司方分別屬於碧桂園和世茂。
時至今日，再回看2009年12月22日那場世紀拍賣，富力、雅居樂、碧桂園三家民企組成的聯合體，以255億“天價”奪下廣州亞運城時的風光無兩，不過是大夢一場。
彼時，廣州亞運城整體出讓，以底價165億元掛牌拍賣。由於總價太高，當時活躍在廣州的房企都無法單獨吃下這個巨無霸項目。最終，民營房企和國資房企各自組隊，成立了兩個聯合體參與角逐。激烈爭奪之後，成交價從165億拍至255億，中海、保利（600048）、萬科（000002）三家組成的聯合體，不敵三家民企組成的聯合體，敗下陣來。
資料顯示，整體出讓的廣州亞運城，除了14宗未開發的建設用地外，還包括先期由政府建設的媒體村、技術官員村、運動員村，包含96棟住宅樓，共有8078套單位。
在廣州亞運會還沒開幕前的2010年9月26日，亞運城搶先開盤，媒體村起價1.1萬元/㎡，運動員村起價1.25萬元/㎡，定價高於市場預期，但項目熱度不減，不到半個月的時間裏火速賣掉3500套單位，成爲2010年廣州樓市的“業績神話”。
不過，在廣州亞運會舉辦後的多年，亞運城因爲位置偏遠，配套不完善，人氣不足，房價多年裹足不前。直到富力2016年退出之後，廣州樓市迎來一波爆發性上漲，亞運城房價才水漲船高，至今，該板塊房價已較當初翻倍至25000元/平米上下，而項目股東已幾經變更。
資料顯示，截至目前，廣州亞運城總建築面積585萬平方米中的347.3萬平方米已開發出售。至2021年12月末，廣州利合的未經審覈資產淨值約爲29.12億元，除稅後純利爲29.85億元。
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1月24日晚間，世茂集團（）發佈出售廣州亞運城項目股權公告。
公告稱，公於2022年1月24日，公司一家間接全資附屬公司與買方（中國海外發展間接全資附屬公司）訂立出售協議，向買方出售銷售股份，相當於合營公司的26.67%註冊資本，總代價約人民幣18.445億元。
就在1月24日早間，雅居樂公告稱，將以18.44億元的代價出售其持有的廣州亞運城項目26.66%的股權，買方同樣爲中海地產。
上述兩筆交易完成後，中海地產將持有廣州亞運城項目約73.33%的股權。
世茂集團公告截圖
中海一日兩次接盤
中海地產一日內兩次接盤，總交易金額近37億元。
廣州亞運城項目位於廣州市番禺區石樓鎮，規劃爲商住混合式綜合體，總建築面積約爲585萬平方米，地盤面積約爲252.1萬平方米。除了14宗未開發的建設用地外，還包括先期由政府建設的媒體村、技術官員村、運動員村，包含96棟住宅樓，共有8078套單位。
2021年，廣州亞運城以97億元的銷售額連續4年成爲廣州單盤銷售冠軍。該項目由中國海外發展（）、碧桂園（）、雅居樂集團（）和世茂集團合作開發，持股分別爲20%、26.67%、26.66%和26.67%。
通過本次交易，世茂集團預期將會變現出售收益約7.16億元。該金額是參考公司持有合營公司股權26.67%公平值約18.445億元，扣除公司持有合營公司未經審覈投資淨值約7.76億元及有關出售事項稅務影響約3.52億元(包括遞延稅項)計算得出。世茂集團表示，本次交易所得款項淨額，約80%將用於降低公司負債，20%用於一般企業用途。
雅居樂集團公告截圖
雅居樂在公告中亦表示，通過本次交易預計錄得估計收益約6.99億元，交易所得款項淨額擬用作集團一般營運資金及其日後業務發展。
值得注意的是，在行業下行背景下，雅居樂集團和世茂集團近期均出現流動性問題，而出售資產是緩解困難最直接的辦法。
1月10日，雅居樂宣佈，集團已就14個非核心物業項目的出售簽訂了相關協議書，售價合計約28億元。早在2021年11月，雅居樂就曾宣佈借物業股雅生活股價“抵押”發行可轉債，募資24億港元。
而世茂集團先是在2021年12月以20億港元出售香港西九龍地王項目，隨後在今年1月21日，以10.6億元出售上海黃浦路的1宗未開發商業地塊。
尚餘233萬平米貨值
2009年12月22日，富力、雅居樂和碧桂園聯合體以255億元的高價拿下廣州亞運城項目，三家股權比例分別爲33%、33%、34%。2010年6月24日，世茂與中信分別以1.5億港元的代價入股廣州亞運城項目。此後5家公司的股權比例均爲20%。
隨後，廣州亞運城迎來第一次開盤，不到半個月的時間裏便賣掉3500套。彼時，僅廣州花園酒店和富力盈信大廈兩個銷售點就有近5000市民排隊搶房，2010年全年累計銷售3900套，成爲當年的廣州樓盤銷售冠軍。
2016年，中海通過併購中信地產接手後者所持有的廣州亞運城股份。同年，富力宣佈退出廣州亞運城項目，所持股份由碧桂園、雅居樂、世茂三家平均分配。
世茂在進入廣州亞運城項目後，着手進行了一系列操盤舉措，先是補足亞運城的商業配套，爲亞運城板塊帶來6萬平方米體量的購物中心，填補了亞運城板塊的商業空白。而碧桂園則主要負責廣州亞運城項目的營銷。
根據世茂集團公告，目前廣州亞運城已開發住宅及商業單位以及停車場有約401.6萬平方米，剩餘可開發面積約179萬平方米，將於2025年底竣工。目前，項目347.3萬平方米的建築面積（包括住宅及商業單元及車位）已出售。
廣州亞運城項目剩餘的233.3萬平方米貨值體量，給中海地產發揮的空間依然充足。
中海地產此次出手接盤，或可以看作是對此前央行相關文件精神的落實。早在2021年12月20日，央行、銀保監會出臺《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
另據相關媒體報道，本月8日，廣東省政府召集多家房企開會，與會者包括多家央企和民營房企，會上一些出險企業介紹了其經營情況及項目。而此次會議也被外界解讀爲政府爲幾家國企央企收併購出險房企項目“牽線搭橋”。
截至1月24日收盤，世茂集團股價報6.17港元/股，最新市值爲234.33億港元；雅居樂集團股價報4.52港元/股，最新市值爲177.05億元；中國海外發展股價報23.45港元，最新市值爲2566.56億港元。
中海輾轉十年終成廣州亞運城第一大股東3
雅居樂、世茂又傳變賣資產消息，這一次賣出的不再是“非核心資產”，而是曾經取得“全國總價地王”桂冠的廣州亞運城項目股權。
1月24日早間，雅居樂發佈公告，擬以近18.44億元出售廣州利合地產26.66%的股權，已於1月21日與買方（中海間接全資附屬公司）簽訂協議，代價包括13.8億元現金及賣方應付予利合地產的貸款金額4.64億元。
據公告，利合地產分別由雅居樂、中海、碧桂園及世茂擁有約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%，擁有“廣州亞運城”的土地使用權。
在雅居樂退出亞運城，中海接手前者持有股權後，昔日三家聯合拿地公司將只剩下碧桂園，後來者中海則將成爲持股該項目46.66%權益的最大股東。
同日有市場消息稱，世茂亦正與中海洽談出售持有的廣州亞運城項目股權。對於上述消息，世茂集團回覆觀點新媒體稱，以公告爲主。
1月24日晚間，世茂集團正式發佈公告，向買方（中國海外發展()間接全資附屬公司）出售廣州亞運城商住混合式綜合體項目26.67%股權，總代價爲約人民幣18.445億元。
資料顯示，廣州亞運城位於廣州市番禺區石樓鎮，是一座商住混合式綜合體，總建築面積約爲585萬平方米，地盤面積約爲252.1萬平方米。
於該公告日期，項目約406萬平方米建築面積已開發爲住宅及商業單位以及停車場，餘下建築面積仍在施工中，有關建設預期將於2025年底竣工。於公告日，該綜合體約347.3萬平方米的建築面積（包括住宅及商業單元及車位）已出售。
十二年變遷
“遙想公瑾當年，雄姿英發”。回顧廣州亞運城的過往，從項目土地拍賣到而今已有十二年曆史。
彼時於2009年12月22日，富力、雅居樂和碧桂園三家民企聯合體以255億元的高價拿下廣州亞運城項目，“爆冷”戰勝保利、萬科和中海三家聯合體，風光一時無兩。同時，該地塊價格也刷新了當時的中國地王紀錄。
拿地不久之後，市場出現消息稱中信與世茂兩大巨頭將加盟亞運城項目，成爲當時廣州地產界討論的焦點。
2010年6月24日，該消息得到證實，世茂宣佈與中信分別支付1.5億港元入股廣州亞運城項目。此外，地價的支付及後續營運費用也將由5家分攤。
在這之前，雅居樂、碧桂園和富力的股權比例分別爲33%、33%、34%，引入新股東後，5家公司的股權比例均爲20%。
富力地產董事長李思廉於同年9月份的亞運城發佈會上指出，中信主要主管財務；碧桂園則管理建築與物業管理；富力地產主要是前期土地規劃、銷售等手續處理；雅居樂負責營銷工作；世茂負責相關合作公司架構管理。
合作伊始，五家房企迎來過一段甜蜜的歲月。
拿地不足一年後（2010年9月26日），亞運城迎來首次開盤，掀起一輪搶購熱潮，僅廣州花園酒店和富力盈信大廈兩個銷售點就有近5000市民排隊搶房，創下一天賣掉1000套的神話，全年累計銷售3900套。
但好景不長，不久之後國家出臺鞏固樓市調控成果措施（國五條），收緊了貸款資格、提高了首付比例。樓市的調控、房地產行業整體遇冷的困境，導致此後亞運城的銷售一直略顯乏力。
自2011年至2014年，成交量不斷下行，甚至於2014年，因樓市回落等各種因素，廣州亞運城成交量跌破1000套，均價落至1.22萬元/平米。2015年廣州亞運城雖然憑1364套成交獲得番禺銷冠，但銷售均價卻不爲所動。
2016年，富力成爲亞運城第一家出走房企。其稱因項目股東太多，合作帶來的權責難分。但據業內人士分析，富力退出項目很大一部分原因是達不到投資回報的要求。
李思廉早在2010年就曾指出，廣州亞運城項目成本超過了1.18萬元/平米。以這個作爲參考的話，該項目當時的利潤是相當微薄的`。
另外，當時有消息人士對觀點新媒體透露，原本中信亦要求退出廣州亞運城，但與中海整合後，中海選擇了不退出合作，最大的原因或爲中海當時在廣州可售項目基本就剩下廣鋼新城花灣壹號一個項目。
不過，在富力退出亞運城之後，項目卻有了轉機。世茂着手操盤，碧桂園則負責營銷，項目進入加速軌道。
世茂操盤後，第一個大動作就將是補足亞運城的商業配套。當中，亞運城廣場已於2017年開業，爲亞運城板塊帶來6萬平米體量購物中心，填補亞運城板塊商業空白。
此外，中原地產廣州項目總經理黃韜曾提到，在碧桂園負責營銷之後，採取了比較高調的銷售模式，包括一些刺激政策、渠道推廣、海報計劃等都做得比較到位。
種種加持下，亞運城銷售與均價出現回升。2016年，該項目售價實現從1.3萬元/平米到2.5萬元/平米的飛躍，同時賣出1864套。自2017年以來，亞運城連續五年排在廣州商品房項目銷售金額榜首位。
黃韜同樣對觀點新媒體表示，亞運城近幾年發展較好，在番禺區域算是標杆項目，目前售價爲3萬多/平米，處於板塊的中上水平。
由此觀之，雅居樂選擇退出廣州亞運城項目，應與此前富力退出的考慮不同。
高位套取現金
雅居樂於公告披露，預期於出售亞運城股權交易完成後，公司將會錄得估計收益約6.99億元，其乃參考於買賣協議日期雅居樂持有合營公司股權26.66%的公平值約18.44億元，扣除雅居樂持有合營公司以未經審計權益法覈算的投資淨值約7.93億元，以及有關出售股權的稅務影響約3.52億元（包括遞延稅項）計算得出。
雅居樂擬將交易所得款淨額用作一般營運資金及日後業務發展。
黃韜分析認爲，亞運城作爲優質資產，在現在狀態不錯的情形下出售該項目可以獲取更高的利潤，其目的就在於高位套取現金。
事實上，雅居樂近期並非第一次出售資產。
1月10日，借物業股“抵押”發債24億港元后，雅居樂再處置非核心物業獲取現金。雅居樂表示，於2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項非核心物業的出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約人民幣28億元。
1月18日，評級機構標普及穆迪均對雅居樂做出下調評級動作。標普估算，2022年上半年雅居樂將有110-120億元人民幣的境內債券、境外優先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還將有65-70億元債務到期。
標普指出，雅居樂目前於境內外控股公司層面的可動用資金較少，且市場高度波動使得雅居樂在短期內重新在資本市場融資的可能性渺茫，預測2022年雅居樂將通過資產出售獲得100億-110億元人民幣的資金。
1月24日晚間，世茂集團發佈公告，向買方（中國海外發展()間接全資附屬公司）出售廣州亞運城商住混合式綜合體項目26.67%股權，總代價爲約人民幣18.445億元。
事實上，世茂從去年12月開始，先以20億港元出售香港西九龍地王項目。
1月21日晚間，世茂再發公告稱，已出售一宗位於上海黃浦路的商業地塊，作價10.6億元。
另有名單指出，除了此次成交的北外灘地塊，目前世茂集團擺上貨架的上海項目還有9個，包括已經抵押的世茂集團總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區等，對外報價總價近282.26億元，已經抵押融資163.18億元。
