怎樣纔算爛尾樓？買房是人生中的重大事情，所以要慎重對待，不僅要全面的去考慮各方面的需求，還要查驗開發商的實力，避免出現爛尾樓的情況，下面小編爲大家分享怎樣纔算爛尾樓？
爛尾樓盤就是已經辦理了用地、規劃手續後，但是項目開工因爲開發商無法再進行投資建設或是開發商陷入債務糾紛，停工達到一年以上的房地產項目叫做爛尾樓，除此之外，產權糾紛、工程質量不合格等引起停工的項目，也可以被稱爲爛尾樓。
買房時候遇到爛尾樓該怎麼辦
1、房屋產權歸屬要弄清
依照房屋買受方式的不同，可分爲兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房屋的產權歸屬會產生不同影響。因此，購房者首先應諮詢專業的法律意見，弄清自己的產權歸屬。因爲爛尾樓的產權狀況對購房人來說尤爲重要。
如果房子被抵押，要弄清抵押期限，如何解除抵押，建議諮詢下專業的律師。此外，若宣告破產時房屋尚未建成，則會造成開發商對購房者不能履行責任的情況；若開發商破產後房子已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產證／不動產證。
2、集體訴訟發起要團結
在搞清楚產權歸屬、決定起訴開發商的時候，置業者應當與衆多購房者同心協力，避免出現部分人獲得賠償，部分人未得到賠償。正所謂，衆人拾柴火焰高，業主們用一個聲音說話，往一個方向使勁，光是聲勢、陣勢就比單單一家業主要受關注的多。
此外，在維權的過程中一定要聘請專業的律師，因爲不管是與開發商進行談判還是與政府、銀行、施工方協調資產等方面，都需要房產律師豐富的辦案經驗以達到化的維權。
3、儘可能減少自身損失
每個樓盤都有着複雜的債務關係，開發商不僅欠着業主的房子，還欠着銀行貸款、施工方的工程款。
爛尾樓產生原因
1、工程項目資金鍊斷裂。
(1)房地產業利潤豐厚的'高利潤，使得各行業資本家們都願意躍進，謀得一金一銀。但是許多投資者對市場前景盲目樂觀，一遇到經濟動盪，或是融資渠道受阻，很容易被擱置或爛尾。
(2)發展商過分集中一塊地產，樓盤價格居高不下，政府介入宏觀調控資源配置，房地產項目措手不及，造成資金鍊緊張。比如海南等地的爛尾樓大多是1993年局部地區出現房地產過熱的後遺症。
(3)債臺高築等各類糾紛不斷髮生，導致停工。也可能因開發商公司的其他債務糾紛而造成建設資金短缺甚至破產，其本身也與經濟糾紛有關。
2、工程建設質量不達標。
有的開發商在工程施工期間，偷偷地偷工減料，無視安全標準的規定，並從中牟利。項目施工過程環環相扣，一環不緊，下環定鬆，最終形成因建築安全質量不達標的“爛尾樓”。
3、開發商違反法律和法規造成停工。
此外，爛尾樓的形成與執法機關執法不嚴、城市規劃部門規劃不合理、盲目招商引資等問題有着密切聯繫。
許多開發商在項目開始時沒有辦理五證齊全，通過不正當手段就開工建設，後期無法辦理土地、規劃許可證或者房產證導致施工停工甚至拆掉。
購房者如何規避爛尾樓風險
1、綜合考察開發商實力
開發商的開發資質等級是從註冊資金、開發資歷等綜合來評判的。
資質等級分爲四個等級，一級爲最高，四級爲最低，如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力還是比較強的，出現爛尾的機率也是最低的。
2、考察開發商的信譽
特別是地級市和縣城這種地方，多數的開發商都是本土開發商，如果不買他們的，那麼買房的選擇餘地就很小了。此時就要考察開發商的信譽。
3、瞭解項目樓盤的手續
“五證”包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。
“五證”齊全的房子，不但有利於避免爛尾樓，而且對於後期辦理產權證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味着房屋手續不全，那麼辦理產權證也就不會順利，甚至會拖上許久。
4、把握合適的購房時機
據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的機率可一般較低。有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。沒有動工意味着手續沒到位，規劃能否通過還是個未知數。
什麼是爛尾樓
爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因爲資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。爛尾樓破壞城市形象，浪費土地資源，破壞投資者信心。
遇到爛尾樓怎麼辦
(一)弄清產權歸屬是關鍵
如果開發商宣告破產時房屋尚未建成，就會造成開發商對購房人不能履行責任。根據房屋的買受方式的不同，可以分爲兩種具體情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房屋的產權歸屬會產生不同影響。
因此，購房者首先應諮詢專業的法律意見，弄清自己的產權歸屬。因爲爛尾樓的產權狀況對購房人來說尤爲重要。提醒消費者購買時，首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證；然後瞭解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；最後如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等。
如果開發商破產後房已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產證：
1、購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了註銷；
2、如已合法註銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法註銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經覈實後，應當予以辦理。
(二)集體交涉維權
在搞清楚產權歸屬後，購房者則應儘量與其他業主一起，獲得最大限度的法律支持。
首先，如果所購買的'樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最低。
其次，若是開發商因爲資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給開發商。因爲退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關係，將由買賣關係變爲債權債務關係。假如開發商最後因資不抵債，不得不宣佈破產，其資產會被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的)。
