廣州二手房指導價全部低於10萬，根據此次廣州《通知》，二手住房交易參考價以住宅小區爲單位，以過去一年小區範圍內二手住房的網籤成交均價爲基礎，綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區二手住房交易參考價格
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加入二手房指導價“大家庭”的城市，越來越多了。
8月31日晚間，廣州市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》，明確建立二手住房成交參考價格發佈機制，爲二手住房交易提供市場參考，並同步公佈了首批96個二手小區，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔5個熱門區域，其中天河區54個。
在此之前，已有深圳、成都、西安等多個熱門城市建立二手住房成交參考價格發佈機制。
“積極出臺二手房參考價，是近期各大城市穩定房地產市場的重要政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，此類管控主要以成交活躍的熱點區域爲主，尤其是一些學區和地段較好的項目。
17萬/平的房子指導價打5.5折
根據此次廣州《通知》，二手住房交易參考價以住宅小區爲單位，以過去一年小區範圍內二手住房的網籤成交均價爲基礎，綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區二手住房交易參考價格，已發佈的小區交易參考價格未來會結合實際適時更新。
記者發現，位於天河區的保利心語花園是此次參考價最高的小區，爲96957元/平方米，而一些中介平臺上該小區成交均價已達153838元/平方米；另一個位於天河區的中海花城灣小區參考價92641元/平方米，實際成交均價已超170000元/平方米，相當於打了5.5折。
此外，比如萬科新里程，中介平臺成交均價約42000元/平方米，指導價爲33601元/平方米；東圃廣場中介平臺成交均價約49000元/平方米，指導價爲37985元/平方米。
對於廣州此番出臺二手房參考價機制，嚴躍進認爲，廣州屬於一線城市中房價上漲動力略強的城市，一手房管控後，二手房也明顯炒作。該政策符合預期，預計銀行信貸也會參照執行。
事實上，自今年4月廣州從增值稅、人才購房等角度加碼調控新政後，儘管新房成交量降溫明顯，二手房整體成交量卻有回升。廣州市房地產中介協會統計數據顯示，7月廣州二手房網籤8912宗，雖然同比去年仍下降了34.28%，但環比卻回升了14.34%。
根據國家統計局發佈的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，廣州二手住宅銷售價格漲幅比6月上漲0.6%，在70個大中城市中排名前五；新建商品住宅銷售價格方面，廣州環比上漲0.2%，漲幅比6月回落0.8個百分點。
嚴躍進表示，後續廣州二手房量價都有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作也會繼續被管控。他還進一步指出，“炒房致富”的心態要不得，希望通過二手房交易賺差價的做法並不可行，後續各地管控政策或繼續收緊。
克爾瑞廣州分析師肖文曉也表示，目前來看，廣州發佈的參考價和深圳的情況很像，如果銀行積極跟進，將其作爲房貸評估標準，廣州二手房市場全面縮量也將在所難免。
房東預期開始調整
廣州並非第一個建立二手住房成交參考價格機制的城市。
早在今年2月8日，深圳住建局發佈的一份《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》稱，建立深圳二手住房成交參考價格發佈機制，在調查分析基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公衆號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發佈。
此後，包括上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫、金華、衢州等熱點城市陸續推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手房住房網籤交易價。
綜合來看，每座城市的二手房指導價都充分參考了二手房網籤成交價格、評估價格等因素，並具體到每個小區。其他主要措施還包括中介公司不得以“學區房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄擡房價；各信息發佈平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源；上海等城市還對每套房源進行覈驗，沒有通過價格覈驗的房源不得對外發布。
對此，肖文曉表示，“目前全國已經有十餘個城市陸續出臺相關政策，深圳是第一個出臺的，也是執行最嚴格的，影響也是最大的。
克而瑞數據顯示，今年1月，深圳二手住房交易量是7452套，2月深圳發佈二手住房成交參考價格，而最近幾個月深圳的二手住房交易量已經下降到3000套左右。”
嚴躍進表示，二手房參考價機制的建立實際上效果是比較明顯的，至少二手房市場確實面臨降溫態勢。同時還出現了一個非常有意思的現象，即過去購房市場往往是諮詢什麼時候購房的多，而近期確實出現了諮詢“什麼時候可以賣或拋售的問題”，這也說明房東預期確實在調整。
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1、不是短期調控要求，而是長效機制建設的'必然。
今年4月，住建部約談廣州，就明確提到，強化二手房交易管理，而從深圳、上海、成都、西安的調控可以發現，二手房指導價機制，都是發生在住建部調研督導之後。
對熱度城市的督導，除了短期調控，更重要的是建立長效機制，二手房監管的長效機制的重要內容就是監管系統和參考價，這是二手房調控的基礎設施和平臺。
2、一二手房需要聯動調控
此前官方媒體已經強調，樓市調控的重點已經轉向的二手房市場。只有建立了二手房參考價制度，才能將新房限價和二手房管控聯動起來。否則，由於中心城區住房供應彈性小，二手房爲主，很容易在中介和業主聯合下形成局部壟斷。新房限價是當下趨勢，但這會導致二手房和一手房價格倒掛，結果就是“打新熱潮”，打不到新房的人就涌入二手房市場，二手房業主抱團漲價。最後形成一二手房價格聯動上漲的局面。所以，必須要對二手房進行指導價管控。
3、二手房參考價的制定原則
首先，看過去一年成交活躍區域二手房價格的漲幅；
然後，考慮這些區域評估價格和新房交易價格。漲幅越大，且與評估價格、新房價格差距越大的區域，二手房參考價與近期實際成交價的差距越大。
去年價格快速上漲的區域，要在指導價的作用下去泡沫。
4、二手房參考價的應用
此次官方解讀內容中指出，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作爲開展業務的參考依據之一。可能包括中介機構，銀行和稅務機關。中介機構按照參考價對二手房進行掛牌，高於參考價的需要撤牌；銀行也需要以參考價作爲貸款評估價；稅務機關按參考價作爲計稅基礎。
5、二手房參考價的影響
引導業主和中介掛牌價，斬斷掛牌價推動買家市場預期，拉動成交價上漲的循環。
市場失靈的情況下，必須要以政府有爲之手，給市場提供合理價格信號，代替不合理、非理性價格信號。
控制二手房價格，引導新房價格，併爲新房限價提供合理預期。
以參考價推動二手房市場去槓桿，降低資金對房價的拉動作用。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉：
參照第一個發佈二手房參考價的深圳的例子，倘若廣州各大銀行同樣跟進將其作爲貸款評估價標準，必然會出現業主不願妥協、而買家集體觀望的情況，短期內成交量冰封在所難免。
目前來看，由於有調控助陣，這場因參考價而起的買賣博弈的天平會更傾向買家一點，所以相信幾個月後部分業主就會降低心理預期。
不過，由於本次發佈的參考價是過去一年的網籤均價，與目前的市場價有較大差額，所以參照深圳的例子，最可能的結果還是雙方各讓一步，業主降一點價，而買家也把首付提高，而這個時間至少是三個月以後。
